2、沈陽(yáng)：地區核心型城市

　　消費者結構：市區人口400萬(wàn)，目標顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標顧客占人口比率的12%左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。

　　商業(yè)結構：傳統商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競爭激烈。商業(yè)輻射周邊地區。

　　基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

　　從以上因素我們可以得出以下結果：1、消費整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2、消費者基數大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來(lái)5年消費者總量會(huì )有所增長(cháng)。5、仍然有新競爭者進(jìn)場(chǎng)。

　　3、大連：港口型城市

　　消費者結構：市區人口300萬(wàn)，目標顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標顧客占人口比率的13%左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。而且有旅游消費。

　　商業(yè)結構：傳統商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競爭激烈。商業(yè)輻射周邊地區。

　　基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

　　從以上因素我們可以得出以下結果：1、消費整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2、消費者基數大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來(lái)5年消費者總量會(huì )有所增長(cháng)。5、仍然有新競爭者進(jìn)場(chǎng)。

　　綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。在沈陽(yáng)雖然消費基數大但分流嚴重。不確定的因素過(guò)多無(wú)法做其銷(xiāo)售總額的預算。也很難做正確的評估。大連的狀況和沈陽(yáng)差不多。因此，我們結論是大慶比較適宜進(jìn)行連鎖店的開(kāi)發(fā)。

　　城市功能區的分類(lèi)：當我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對其的地圖按功能進(jìn)行區域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區、工業(yè)區、商業(yè)區和行政區。下面我簡(jiǎn)單談一下：

　　1. 居住區：大量的居民社區，人口密集。但往往有較強的獨立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　2. 工業(yè)區：工廠(chǎng)云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買(mǎi)意愿小。而商業(yè)購買(mǎi)居多。

　　3. 商業(yè)區：店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競爭劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很大。

　　4. 行政區：**機關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費。顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　5. 學(xué)校區：學(xué)校云集，有較強的獨立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區。之后才去確定是否開(kāi)店，開(kāi)什么樣的店。這里我們要明確的是不同區域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區，功能區是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來(lái)區分。我們一般的做法是將不同的功能區用不同的顏色標志出來(lái)，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周?chē)�的功能區的分布狀況。

　　這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。背景如下：

　　社區：以北是個(gè)正在建設的大型社區，人口月10000戶(hù)，2年后可以全部入住。東、西面是個(gè)工業(yè)區。南面是一個(gè)大學(xué)。無(wú)競爭對手。

　　交通：處于十字路口，有多條公交車(chē)經(jīng)過(guò)。

　　物業(yè)狀況：12000平方米，2層。

　　房租：60萬(wàn)/月

　　在未經(jīng)選址調查的情況下簽約并開(kāi)店。業(yè)態(tài)是10000平方米綜合超市。

　　經(jīng)營(yíng)狀況：
　　開(kāi)業(yè)2個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營(yíng)業(yè)額9萬(wàn)左右。發(fā)生嚴重的虧損。

　　分析：

　　1、工業(yè)人口過(guò)多且都是經(jīng)過(guò)，不會(huì )下車(chē)購買(mǎi)商品。

　　2、居民區還在發(fā)展階段。

　　3、學(xué)生的消費較單一，無(wú)法形成規模。

　　4、業(yè)態(tài)選擇有誤。

　　解決的方法：經(jīng)過(guò)研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建
材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。

　　結果：1樓銷(xiāo)售額日均為25萬(wàn)，毛利率25%。

　　2樓銷(xiāo)售額為8萬(wàn)，毛利為12%。

　　以上我們可以總結出，選址前的宏觀(guān)決策的重要作用。