提到休閑服飾，年輕人尤其"80后"們首先便會(huì )想到Baleno、Metersbonwe、Gioradano等伴隨他們成長(cháng)的傳統品牌。時(shí)至今日，這些傳統品牌仍然扮演著(zhù)眾多二線(xiàn)城市休閑服飾市場(chǎng)領(lǐng)軍人物都角色；而隨著(zhù)與國際時(shí)尚接軌速度的加快，近兩年內才進(jìn)入中國市場(chǎng)的ZARA、H&M等快速時(shí)尚服裝品牌迅速發(fā)展，成為一線(xiàn)城市服裝的新流行"范兒"。
　　
　　Baleno、Gioradano等傳統品牌憑借定位落差、價(jià)格優(yōu)勢以及多年來(lái)建立的良好口碑，牢牢占據著(zhù)穩定的市場(chǎng)份額；ZARA、H&M等品牌則憑借快速時(shí)尚服裝都理念、新穎超前的設計風(fēng)格風(fēng)靡大陸。兩類(lèi)受眾群體、開(kāi)店策略、整體經(jīng)營(yíng)思路都大相徑庭的品牌共同占據著(zhù)當前休閑服飾都半壁江山。
　　
　　人們印象中的Baleno等傳統休閑服飾品牌門(mén)店會(huì )以街店、專(zhuān)柜、地下商鋪等不同形式出現在城市的各個(gè)地域，但這一狀況可能將逐漸改變。Baleno、Metersbonwe等代表性品牌擴大受眾群體、擺脫“大眾品牌”形象的訴求日益強烈。
　　
　　Baleno旗下現有30余個(gè)子品牌，其中不乏較高端的品牌如BALENOUBRAN、ebase等；Metersbonwe高調推出高端子品牌Me&City，并一口氣新建或改造了多個(gè)子品牌旗艦店;Gioradano更是直接將品牌定位提升到都市白領(lǐng)和社會(huì )精英的高度。盡管短期內"拍手叫賣(mài)"的大眾化營(yíng)銷(xiāo)方式和店內人頭攢動(dòng)的喧囂景象仍將是傳統品牌的形象代名詞，但隨著(zhù)城市商業(yè)的進(jìn)化和基礎設施升級。傳統品牌在一線(xiàn)城市的頂級商圈，正經(jīng)歷著(zhù)選址和品牌策略的雙重變革。
　　
　　由于最大的運營(yíng)成本來(lái)自租金，坪效是傳統品牌門(mén)店經(jīng)營(yíng)中最核心的重點(diǎn)。坪效是源于臺灣商業(yè)領(lǐng)域的常用術(shù)語(yǔ)，指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額(1坪=3.3平方米，業(yè)內通常說(shuō)的坪效是指每平方米營(yíng)業(yè)面積上產(chǎn)出的年營(yíng)業(yè)額)。在高密度人流的商業(yè)位置，用最小的門(mén)店面積實(shí)現營(yíng)業(yè)額最大化是保障高坪效的最有效辦法，因此街店形式成為傳統品牌在一線(xiàn)城市頂級商圈的首選。
　　
　　以著(zhù)名的北京西單商業(yè)區為例，90年代的西單呈現出“小、多、密”的商業(yè)特征，主干道東西兩側店鋪林立、熱鬧非凡。西單北大街路西成為大量傳統休閑服飾品牌街店的天下，在Baleno、JeanWest、Metersbonwe等主要品牌的帶動(dòng)下，XXEZZ(阿瑟斯)、Robinhood、Gioradano、S&K(Baleno子品牌)、Bossini等一大批品牌的百平方米左右街店一字排開(kāi)。
　　
　　盡管租金超過(guò)100元/平方米/天，但由于西單稠密的人流，多數街店仍能利用及其有限的面積創(chuàng )造1000萬(wàn)元左右的年營(yíng)業(yè)額，店內人頭攢動(dòng)的火爆景象是街店高坪效的真實(shí)體現。
　　
　　隨著(zhù)城市商業(yè)設施升級，西單的街店由早期的大行其道逐漸衰退消亡，最終完全退出了西單北大街主干道，取而代之的是中友百貨、首都時(shí)代廣場(chǎng)(美美百貨)、君太百貨等一大批新建、升級版零售物業(yè)項目。
　　
　　在一線(xiàn)城市頂級商圈的自我完善過(guò)程中，傳統品牌面臨著(zhù)離開(kāi)頂級商圈，或是轉而進(jìn)駐商業(yè)項目(多為購物中心)的抉擇。擴大受眾群體、擺脫"大眾品牌"形象的訴求，決定了傳統品牌唯有選擇后者。而對街店駕輕就熟的傳統品牌而言，一線(xiàn)城市頂級商圈的購物中心卻顯得格外陌生。
　　
　　如前所述，坪效是傳統品牌門(mén)店經(jīng)營(yíng)的核心。"由街進(jìn)樓"的轉變帶來(lái)的是人流總量的減少和人流構成的不確定性，坪效難以得到保障，傳統品牌便很難承受購物中心黃金位置的租金，這顯然與"位置決定一切"的經(jīng)營(yíng)思路相悖。
　　
　　曾經(jīng)在街店時(shí)代不可一世的Baleno、Gioradano等在進(jìn)駐定位接近品牌對象的西單大悅城地下二層后，坪效迅速降為街店時(shí)代的1/4。在坪效嚴重縮水的同時(shí)，由于位置并不理想，租金水平也回落至街店的1/5左右。較低的租金水平下，擴大經(jīng)營(yíng)面積、突出品牌特色，為一線(xiàn)城市次級商圈和二線(xiàn)城市眾多盈利能力更強的街店提供形象支持便成為更佳的選擇。由火爆的黃金位置街店演變?yōu)椴粶夭换鸬馁徫镏行倪吘壩恢瞄T(mén)店、由重要的盈利點(diǎn)演變?yōu)橛�虧平衡的品牌展示窗，這便是前文所述傳統休閑服飾品牌在一線(xiàn)城市頂級商圈中選址和品牌策略的雙重變革。
　　
　　再來(lái)看看以ZARA為首的另一類(lèi)品牌。進(jìn)入中國短短2年內，ZARA便迅速成為休閑服飾中堅力量之一，其"快速時(shí)尚服裝"的理念更可能成為未來(lái)服裝市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。由于定位具備相當的高度，"少而精"和"黃金位置"的選擇策略更適合ZARA，頂級商圈、人氣較高的購物中心自然成為ZARA的首選。
　　
　　與傳統休閑服飾品牌不同，憑借超強的人流吸納能力、形象提升能力和高營(yíng)業(yè)流水額，ZARA等快速時(shí)尚品牌具備提升項目整層甚至整體租金水平的能力，因此在與購物中心的博弈中處于相對強勢地位。購物中心愿意為其提供項目黃金位置，并與之采取保底租金和營(yíng)業(yè)流水扣點(diǎn)兩者取高的結算方式(由于流水扣點(diǎn)總額往往比保底租金總額高的多，實(shí)際結算多采用扣點(diǎn)的方式)。
　　
　　租金是傳統休閑服飾品牌門(mén)店的主要成本，因此Baleno等品牌門(mén)店需要高于租金一定水平的坪效;而ZARA等快速時(shí)尚品牌而言，由于門(mén)店的主要成本為扣點(diǎn)，沒(méi)有租金壓力，ZARA可以依據自身需要決定門(mén)店面積，營(yíng)業(yè)額則顯得格外重要。
　　
　　因此，為保障高營(yíng)業(yè)額，良好的商業(yè)氛圍、穩定的人流、品牌的適應度是快速時(shí)尚品牌選址時(shí)更加注重的。相較Baleno們的遍地開(kāi)花，ZARA在北京僅有世貿天階、SOLANA和西單大悅城3家門(mén)店，且均占據了所在項目的黃金位置。因自身定位略高于西單商業(yè)區的主流人群，憑借合理的消費落差，ZARA大悅城店以不足800平方米的面積創(chuàng )造了世貿天階店近3倍的年營(yíng)業(yè)額;若以坪效計算，ZARA大悅城店更是達到世貿天階店的7倍。
　　
　　由于ZARA和Baleno同在大悅城內，我們更可做一個(gè)直觀(guān)的對比。Baleno采用固定租金的結算方式，ZARA則實(shí)際采用扣點(diǎn)結算方式，實(shí)際租金=年營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)率/面積。換句話(huà)說(shuō)，ZARA等快速時(shí)尚品牌的“租金”完全是“自己制定的”。在大悅城項目中，ZARA占據黃金位置的實(shí)際“租金”僅為Baleno地下2層的2倍，卻創(chuàng )造了Baleno8倍的坪效，營(yíng)業(yè)額更是高達21倍，選址優(yōu)勢體現的淋漓盡致。
　　
　　總體而言，在新品牌層出不窮、休閑服裝市場(chǎng)競爭日益激烈的今天，“班尼路們”雖然始終保持著(zhù)自己的發(fā)展基調、占據著(zhù)固有市場(chǎng)份額，但憑借更強的品牌號召力、更新的消費理念，以及“租金自定”、“黃金位置”等選址優(yōu)勢的快速時(shí)尚品牌已經(jīng)漸行漸近。依照現在的勢頭，我們完全有理由認為，未來(lái)一線(xiàn)城市頂級商圈購物中心的休閑服裝市場(chǎng)將可能成為ZARA、H&M們的天下。