四、地鐵商鋪投資要訣
　　
　　獨特的商鋪形式
　　
　　為什么地鐵商鋪會(huì )受到投資者的關(guān)注？原因是商鋪的價(jià)值建筑在"人氣"上，比如上海目前兩條地鐵加上軌道明珠線(xiàn)的每日流量大概100萬(wàn)人次，而地鐵一號線(xiàn)的遠景運能是每日流量268萬(wàn)人次，二號線(xiàn)為223萬(wàn)人次，數年后上海每天軌道交通流量將達到700人次！
　　
　　如今中國各大城市也正在擬建或擴建地鐵系統，其中的賺錢(qián)機會(huì )吸引了不少商鋪投資者關(guān)注。比如2003年上海浦東某地鐵商鋪開(kāi)盤(pán)，曾開(kāi)出1.8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，但數百個(gè)鋪位一售而空。
　　
　　地鐵商鋪一般分為三大部分：地鐵過(guò)道商鋪、地鐵商業(yè)街（城）、地面物業(yè)。地鐵過(guò)道商鋪是指建造在地鐵過(guò)道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類(lèi)型的商鋪各個(gè)地鐵站到處可見(jiàn)。地鐵商業(yè)街（城）是指在地鐵車(chē)站附近，通過(guò)地下通道連接的地下商鋪群，如上海地鐵1、2號線(xiàn)交匯的人民廣場(chǎng)站的迪美商嘗美食廣場(chǎng)等，1號線(xiàn)的徐家匯站的徐家匯地鐵商場(chǎng)等。地面物業(yè)是指建造在地鐵車(chē)站地面以上的商鋪，如上海1號線(xiàn)莘莊站的華聯(lián)吉買(mǎi)盛超市等。
　　
　　需要說(shuō)明的是，這三類(lèi)商鋪中真正屬于地鐵公司的商鋪只局限在地鐵售票站附近的地鐵過(guò)道商鋪。人們通常把地鐵過(guò)道商鋪與地鐵商業(yè)街（城）稱(chēng)為地鐵商鋪，而沒(méi)有把地面物業(yè)包括其中。
　　
　　投資致勝要訣
　　
　　第一，各地鐵站點(diǎn)由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而，投資時(shí)應瞄準目標顧客，尋求合適站點(diǎn)進(jìn)行商鋪投資。
　　
　　第二，即使同處一個(gè)站點(diǎn)，站廳、過(guò)道的租金也不同，地鐵過(guò)道商鋪相對比較便宜。
　　
　　第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報，首先要注重大環(huán)境，即選址應挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價(jià)格能夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環(huán)境，即在一個(gè)商場(chǎng)內，挑選一個(gè)道路通暢，相對能留住人流的好鋪位也至關(guān)重要。
　　
　　最后，投資者還需要注意地下商鋪與地鐵商鋪的區別，一般認為，在地鐵車(chē)站旁，與地鐵車(chē)站相連的地下商鋪才可以稱(chēng)為地鐵商鋪，而另一些與地鐵有一定距離并且沒(méi)有與地鐵相連通道的地下商場(chǎng)并不是地鐵商鋪，比如上海浦東世紀公園附近的亞太盛匯雖然有地鐵概念在里面，但它并不是真正意義上的地鐵商鋪。
　　
　　五、慧眼識專(zhuān)業(yè)街商鋪
　　
　　什么是專(zhuān)業(yè)街商鋪
　　
　　專(zhuān)業(yè)街商鋪是指同類(lèi)及相關(guān)經(jīng)濟活動(dòng)高度聚集，并能形成一定區域影響力的城市商鋪。
　　
　　而常見(jiàn)專(zhuān)業(yè)街按其經(jīng)營(yíng)內容共分五大類(lèi):服飾類(lèi)專(zhuān)業(yè)街，如女人街等；建材裝飾類(lèi)專(zhuān)業(yè)街，如各地的建材一條街、裝潢材料一條街、家具一條街等；餐飲類(lèi)專(zhuān)業(yè)街，如各地的小吃一條街、美食街、海鮮一條街、水產(chǎn)市場(chǎng)街等；機電用品類(lèi)專(zhuān)業(yè)街，如機電設備一條街、汽配一條街、建筑五金一條街、通訊產(chǎn)品一條街等；休閑旅游類(lèi)專(zhuān)業(yè)街，如各地的休閑一條街、旅游一條街、文化一條街、古玩一條街等；文化用品類(lèi)專(zhuān)業(yè)街，如各地的文具文化用品一條街、小商品市場(chǎng)一條街等；其他類(lèi)專(zhuān)業(yè)街，如婚紗一條街、國際汽車(chē)城、殯葬用品服務(wù)一條街等。
　　
　　“慧眼識街”是投資成功的前提
　　
　　每個(gè)專(zhuān)業(yè)街的發(fā)展前景都受政府規劃的很大影響，如某市的建材一條街，其前期發(fā)展由于有政府優(yōu)惠的稅收政策，一度發(fā)展得如火如荼，但是隨著(zhù)優(yōu)惠政策的到期和政府道路規劃的改變，逐漸冷淡下來(lái)。
　　
　　專(zhuān)業(yè)街在城市規劃成形過(guò)程中雖有較大的政策風(fēng)險，但同時(shí)具備巨大的投資增值價(jià)值。比如上海新七浦服飾市場(chǎng)在2001年剛開(kāi)業(yè)時(shí)底層的平均售價(jià)是6萬(wàn)元/平方米，但至2004年卻漲到了17萬(wàn)元/平方米。
　　
　　一般來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)街商鋪在大批商家入駐之前價(jià)格都比較低，如今后整條專(zhuān)業(yè)街發(fā)展態(tài)勢良好，投資者一本萬(wàn)利；但是如三年內都難聚人氣，則投資者損失慘重。
　　
　　所以投資專(zhuān)業(yè)街商鋪，需要有“慧眼識街”的本領(lǐng)，對專(zhuān)業(yè)街的特點(diǎn)和趨勢要有一個(gè)全面的把握。
　　
　　慎選換手率較高的專(zhuān)業(yè)街商鋪
　　
　　專(zhuān)業(yè)街紅火的經(jīng)營(yíng)狀況，使其中的經(jīng)營(yíng)者受益匪淺，必然也會(huì )引起其他競爭者爭先恐后地前來(lái)分得一杯羹，專(zhuān)業(yè)街商鋪就不可避免地出現了供不應求的局面，這也是商鋪租金、售價(jià)飛漲的直接原因。
　　
　　在這種情況下，老經(jīng)營(yíng)者的退出無(wú)疑是新經(jīng)營(yíng)者入駐專(zhuān)業(yè)街的大好機會(huì )，但是如果出現短時(shí)期內老經(jīng)營(yíng)者大量退出，也就是商鋪換手率較高的現象，就應該引起商鋪投資者的重視了。
　　
　　如果在專(zhuān)業(yè)街中出現一半左右商家退出，就說(shuō)明在這里的租金漲幅使很多老商家難以承受，老的經(jīng)營(yíng)者都承受不了的高租金，新的承租者也將面臨著(zhù)很?chē)谰�的挑�?到最后一旦出現無(wú)人接盤(pán)的局面，商鋪價(jià)格必然下跌，下跌的趨勢容易引起投資者觀(guān)望的心理，專(zhuān)業(yè)街商鋪的持續空置會(huì )給投資者帶來(lái)難以彌補的損失。而且大量商家的轉移，會(huì )影響整條專(zhuān)業(yè)街的特色，也不利于專(zhuān)業(yè)街的長(cháng)遠發(fā)展。
　　
　　所以，投資者一定要選擇穩定性較好的專(zhuān)業(yè)街商鋪，才可能選對“黑馬”。
　　
　　六、別墅配套商鋪成投資新貴
　　
　　近兩年別墅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高端產(chǎn)品，備受政府、房地產(chǎn)投資者的關(guān)注。
　　
　　別墅市場(chǎng)的異�；钴S必然要求更多的商用房產(chǎn)與之配套。最近，已有很多商鋪投資者開(kāi)始咨詢(xún)與別墅配套商鋪相關(guān)的信息。
　　
　　如果我們仔細研究某區域別墅的分布及價(jià)位，就能從中發(fā)現該區別墅商鋪的投資價(jià)值。
　　
　　由于別墅是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品，其別墅的使用者、擁有者一般都擁有較高的社會(huì )地位和較佳的經(jīng)濟實(shí)力，其生活品質(zhì)也較高。這些都要求周邊有更加完備的生活配套設施。
　　
　　但是由于別墅具有私密性，別墅區中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所很少。從調查中可以看到，與別墅配套的購物場(chǎng)所、休閑娛樂(lè )場(chǎng)所、就醫場(chǎng)所、子女教育場(chǎng)所離別墅所在地都有一定距離。消費者通常需要驅車(chē)10-30分鐘至休閑、購物場(chǎng)所。
　　
　　看來(lái)我們可以選擇在地圖上標志出幾個(gè)別墅的位置，并且將別墅用弧線(xiàn)連接起來(lái)，購置成簡(jiǎn)單的圓形，選出圓心，通常這是幾個(gè)別墅的消費中心，相信此處的商用房產(chǎn)擁有較高的商業(yè)價(jià)值和較大的升值空間。