在我們做生意或投資時(shí)，我們往往談回報率，意思是你在這個(gè)生意或項目中的每一百元錢(qián)每年為你賺進(jìn)多少元。
　　在目前利率的水平下，房產(chǎn)是相對較好的投資產(chǎn)品，但風(fēng)險也不小。上海房產(chǎn)在過(guò)去的三年里，年收益率沒(méi)有低于15%的。房地產(chǎn)的收益率主要由資產(chǎn)回報率和租金回報率組成。上海房租的年回報率一般在5%。兩者之和是20%，也就是說(shuō)，上海房地產(chǎn)資產(chǎn)年收益率在20%。但目前從銀行貸款的融資成本是6%以下，因為按揭利率是6%以下，因此通過(guò)運用銀行貸款與市場(chǎng)利率之間的套利，賺取利差可達15%。
　　借錢(qián)投資-杠桿原理賺錢(qián)
　　在我們做生意或投資時(shí)，我們往往談回報率，意思是你在這個(gè)生意或項目中的每一百元錢(qián)每年為你賺進(jìn)多少元。一般生意投資賺錢(qián)的多少與資本總投入有關(guān)，往往是資本總投入的一個(gè)百分比，不管這個(gè)總投入是借來(lái)的或者是自己的。
　　對于一個(gè)投資者計算回報率有兩種方法：
　　資產(chǎn)總值回報率：
　　一個(gè)用100萬(wàn)元買(mǎi)的一個(gè)房子，第一年增值10萬(wàn)元，租金收入5萬(wàn)元。其回報率為15%
　　現金投入回報率：
　　一個(gè)100萬(wàn)元的房子，用20萬(wàn)現金+銀行貸款80萬(wàn)買(mǎi)回來(lái)。第一年增值10萬(wàn)元，租金5萬(wàn)元。還銀行貸款5萬(wàn)元。雖然其資產(chǎn)總值回報率還是15%。但如果計算20萬(wàn)現金投入的回報率=10萬(wàn)增值+5萬(wàn)租金-5萬(wàn)利息/20萬(wàn)現金投入=50%
　　借錢(qián)投資用杠桿原理將自己有限的資本
　　放大，不但使自己的錢(qián)努力為自己賺錢(qián)，而且用人家的錢(qián)來(lái)為自己賺錢(qián)。我有個(gè)朋友在2000年在上�；�了100萬(wàn)元買(mǎi)了一套房子。三年后這套房子升值至200萬(wàn)。我朋友100萬(wàn)資本三年的投資回報率是100%(不算租金收入)。假如我朋友換一種方式投資。同樣100萬(wàn)資本，買(mǎi)三個(gè)房子，貸款200萬(wàn)。三年后出售三個(gè)房子得600萬(wàn)，去掉100萬(wàn)本金，30萬(wàn)銀行利息(按5%銀行利息算)200萬(wàn)貸款，利潤270萬(wàn)。這種方式投資100萬(wàn)資金三年的投資回報率是270/100=270%。是不借錢(qián)投資的2.7倍。
　　會(huì )借力使力的物理學(xué)家發(fā)明了滑輪，人就可以用以前一半的力氣提起同樣的重物；會(huì )借錢(qián)生錢(qián)的人，距離財富也會(huì )更近些。放貸者聲稱(chēng)借貸的都是有錢(qián)人。
　　現在商業(yè)社會(huì )里是否敢于借錢(qián)投資是測試一個(gè)人的知識，眼光，膽略。很多人雖然有好的想法，但不敢去實(shí)踐，冒險。所以他們只能是小富即安。而機會(huì )與成功總是留給那些敢于冒險和創(chuàng )新的人。
　　在西方，借貸能力是一個(gè)人的信譽(yù)及資產(chǎn)的標志。銀行是根據你的抵押資產(chǎn)多少及償還能力來(lái)決定是否借錢(qián)給你或借給你多少。西方將債務(wù)分為優(yōu)良債務(wù)及不良債務(wù)。所謂優(yōu)良債務(wù)是通過(guò)借錢(qián)的杠桿作用使你賺錢(qián)(扣除借貸成本后)，使得財富增長(cháng)收益遠大于借貸的成本，也遠遠超出于單靠自己本金投入所取得的收益。說(shuō)白了用他人的錢(qián)來(lái)生錢(qián)。不良債務(wù)是借錢(qián)買(mǎi)享受或買(mǎi)不產(chǎn)生收益或產(chǎn)生的效益小于借貸成本的資產(chǎn)，結果使自己的現金流減少，也造成資產(chǎn)減少。